2026 Federal Budget 對住宅物業稅務優惠的修訂
導言
Australian Federal Government 宣布對 negative gearing 及 capital gains tax （ CGT ） 框架進行全面重組，旨在改變住宅房屋部門的投資誘因。
正文
此次立法調整針對 negative gearing 及 CGT discount 的機制。根據修訂後的制度，在預算案公布日晚上 7 時 30 分後購入住宅投資物業的人士，將由 2027 年 7 月起被禁止將租金虧損與普通工資收入相抵銷。此類虧損僅可用於抵銷其他住宅物業收入，或結轉至隨後年度。相反，旨在增加房屋供應的新建住宅投資，仍有資格享有之前的 negative gearing 優惠。 關於資本增值，新購入物業原有的 50% discount 將被 inflation-indexed discount 取代。超過通脹的增值部分將被視為普通收入徵稅，且適用 30% 的最低稅率，但部分收入支援受領者可獲豁免。對於公布前購入的資產，將採取雙軌制：截至 2027 年 7 月止的增值仍保留 50% discount，而隨後的增值則須符合新的 indexation 及最低稅率要求。於 1985 年前購入且原獲豁免 CGT 的物業，其未來增值亦將由 2027 年 7 月起根據新制度徵稅。 機構及持份者的反應顯示，資本配置預計將出現轉移。金融分析師指出，由於商業房地產似乎不受這些特定住宅限制影響，資金可能會向 equities 、 bonds 及商業房地產靠攏。此外，self-managed superannuation funds （ SMSFs ） 繼續有資格利用 negative gearing ，可能會激勵資產轉移至 superannuation 結構中。Treasury 預計，儘管總房屋供應量初步預計將減少 35,000 個單位（ 政府擬透過獨立的房屋投資來抵銷），但這些措施將促使未來十年內有 75,000 處房屋由投資者轉至首置業者手中。
結論
目前的財政格局特徵在於住宅物業向 inflation-indexed 稅務模型過渡，旨在減少以往提供予高收入投資者的稅務優勢。